Comprar un local comercial o una nave industrial para alquilar es una de las inversiones inmobiliarias más buscadas en Arequipa. Pero para comparar oportunidades necesitas hablar en el mismo idioma: la rentabilidad.
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Ejemplo: un local de S/ 600 000 que se alquila en S/ 4 000 al mes genera S/ 48 000 al año: 8% bruto.
Rentabilidad neta: lo que realmente queda
Al ingreso anual réstale:
- Impuesto a la renta de primera categoría: 5% del alquiler bruto (SUNAT – Alquilo mi casa). En el ejemplo, S/ 2 400.
- Impuesto predial y arbitrios, que asume el propietario (Urbania – Impuestos en la compraventa).
- Vacancia: meses sin inquilino. Un supuesto prudente es uno al año.
- Mantenimiento y seguros.
- Comisión de corretaje al colocar un nuevo inquilino.
Además, a la inversión súmale los costos de compra, como la alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT) y gastos notariales y registrales.
Ejemplo completo (estimado)
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Renta bruta (11 meses ocupado) | S/ 44 000 |
| (–) Impuesto 5% | S/ 2 200 |
| (–) Predial, arbitrios, mantenimiento (supuesto) | S/ 4 000 |
| Ingreso neto | S/ 37 800 |
| Inversión total (precio + alcabala + gastos, supuesto) | S/ 622 000 |
| Rentabilidad neta | ≈ 6,1% |
Cifras ilustrativas; cada inmueble y zona es distinto.
Qué hace que un local rente más
- Frente a avenida y flujo peatonal o vehicular.
- Zonificación compatible con varios giros.
- En naves: altura libre, potencia eléctrica, patio de maniobras y acceso para tráileres.
- Un contrato sólido con cláusulas de desalojo notarial.
Oportunidades para inversionistas
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra. La neta resta impuestos, predial, mantenimiento y meses sin inquilino, y divide entre la inversión total.
¿Qué impuesto paga el propietario por alquilar un local?
El 5% del alquiler bruto como renta de primera categoría, con el Formulario 1683 de SUNAT.
¿Qué hace que un local comercial rente más?
Ubicación con frente a avenida, zonificación compatible con varios giros y, en naves, altura libre, potencia eléctrica y accesos para camiones.
Fuentes: SUNAT – Alquilo mi casa; Urbania – Impuestos en la compraventa. Artículo informativo; no constituye asesoría financiera.
Escrito por Vladimir Moscoso
Fundador de Avanza Gestión Inmobiliaria. Agente Inmobiliario registrado PN N.° 0937, con cerca de 23 años de experiencia en inmuebles industriales, comerciales y terrenos. Trayectoria en Fratelli, Edifica y JJC Edificaciones.