Uno de los mayores temores al alquilar un local o una casa es no poder recuperarlo si el inquilino deja de pagar. La Ley N.° 30933 creó un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, mucho más rápido que un juicio tradicional, pero solo funciona si el contrato cumple requisitos específicos (Ley N.° 30933 (texto consolidado, Congreso)).
Requisitos del contrato
- Formalidad: el contrato debe constar en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA).
- Inmueble bien identificado: dirección y referencias precisas.
- Cláusula de allanamiento a futuro: el inquilino se compromete de antemano a devolver el inmueble por vencimiento del plazo o por falta de pago.
- Cláusula de sometimiento expreso a la competencia del notario y del juez de paz letrado.
- Cuenta bancaria de abono: número, tipo y moneda de la cuenta donde se pagará la renta.
Las adendas o renovaciones deben seguir la misma formalidad (Ley N.° 30933 (texto consolidado, Congreso)).
¿En qué casos procede?
- Vencimiento del plazo del contrato.
- Incumplimiento del pago de la renta.
¿Cómo funciona el procedimiento?
- El propietario envía una carta notarial requiriendo la devolución del inmueble.
- El inquilino tiene cinco días hábiles para acreditar que no está en causal (por ejemplo, con constancias de pago en la cuenta pactada).
- Si no lo acredita, el notario constata la causal y remite lo actuado al juez de paz letrado del distrito, quien ordena el lanzamiento.
Consejos para propietarios
- Exige siempre el pago por depósito en la cuenta indicada en el contrato.
- Si cambias de cuenta, comunícalo por un medio de fecha cierta.
- No olvides declarar el alquiler: lee impuesto por alquilar tu inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos debe cumplir el contrato para un desalojo notarial?
Debe constar en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), incluir la cláusula de allanamiento a futuro, la cláusula de sometimiento expreso al notario y al juez de paz letrado, y una cuenta bancaria para el pago de la renta.
¿En qué casos procede el desalojo notarial?
Por vencimiento del plazo del contrato o por incumplimiento del pago de la renta.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para responder la carta notarial?
Cinco días hábiles para acreditar que no está en causal de desalojo, por ejemplo con constancias de pago en la cuenta pactada.
Fuente: Ley N.° 30933 (texto consolidado, Congreso). Artículo informativo; no reemplaza la asesoría de un abogado.
Escrito por Vladimir Moscoso
Fundador de Avanza Gestión Inmobiliaria. Agente Inmobiliario registrado PN N.° 0937, con cerca de 23 años de experiencia en inmuebles industriales, comerciales y terrenos. Trayectoria en Fratelli, Edifica y JJC Edificaciones.